このコーナでは、不動産に関して知っていただきたいことを紹介しています。
- １．新設：空家に係わる売却時の譲渡所得の特例・・・・・空家対策
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相続の開始の直前において、居住の用に供されていた家屋の一定のもの（被相続人居住用家屋）、またその敷地の用に供されていた土地等を相続により取得した個人が平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡した場合、３０００万円の特別控除の適用が認められます。
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要件：① 昭和５６年５月３１日以前に旧耐震基準の下の建物に限定。
② 相続開始の直前に相続人以外に居住していた者がいなかった。
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土地の場合は、相続の時から譲渡の時まで事業の用に供されていないこと。
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③ 平成２５年１月２日以降の相続開始分であること。
④ 耐震工事が行われていること等の要件があります。
- 2．消費税
- 例１：２８００万円の建売購入・・・土地には消費税はかかりません。
- 内訳：土地代 １１００万円 建物１７００万円 合計２８００万円
- この場合、消費税は建物部分１７００万×８％＝１３６万円となります。
- 例２：個人から不動産業者の仲介で中古住宅を１２００万円で購入した。
- 売主が個人の場合は、事業者でないので消費税はかかりません。
- 3．住宅控除
- 2022年から住宅ローン控除の税率が年末の住宅ローン残高の1％から0.7％に減少され、期間が13年に延長されました。（税は年により変更されます。）
- 4．土地の固定資産税減額
- 建物を建てると固定資産税が減額されます。
- 例１：２８０㎡の土地に住宅を建てた場合
- ２００㎡までは１／６にそれを超える残りの８０㎡は１／３に減額される。
- 例２：土地については固定資産税の評価額が３０万円、建物は２０万円以下のものは非課税です。
- 5．不動産を売却した場合の税金（譲渡税）について
- 例１：特に土地を売却する場合は、その土地を購入したときの売買契約書は必ず保管しておくこと。
- ※２８年前に家を建てるために１５００万円で土地購入
- 今回その土地が不要になったので、値段が下がったが１０００万円で売却する。
- 買ったときの契約書があれば、この場合損（譲渡益がない）をしているので税金はかかりません。
- 契約書を紛失して、取得価格が判らない場合、売却価格の価格５％を取得価格と見做されます。
- 従って、 取得価格 ５０万円（１０００万×５％）
- 売却価格 １０００万円
- 売却経費 ５０万円
- １０００万－５０万－５０万＝９００万円（譲渡益と見做される）
- ９００万×１５％（譲渡税）＝１３５万円
- １３５万円の税金がかかることになるかもしれません。
- 6．居住用財産の特例
- 主たる住居を居住しなくなった日から３年経過する年の１２月３１日までに譲渡した場合、３０００万円の特別控除が受けられます。
- ※ 建物を解体した場合は、居住用財産の特例を受けるためには１年以内に売買契約が成立していなければなりません。
- ※ 直系血族等の売買は除かれます。
- 7．遺言証書
- 以前８０歳余りの元気なおばあさんから子供たちへの相続財産の相談を受けたので公証人役場を紹介し、そこで遺言証書を作成しました。
- おばあさんの作成後の感想：「これで気持ちがスッキリした。ゆっくり眠れる。」と言って喜んでいられました。
- 職業柄相続で子供達が仲たがいになることを散見することがありますが、自分たちが亡くなった後に子供たちが仲たがいをするために親が苦労して、財産を残したのではないはずですから、私見ではありますが私もそろそろそうした歳になってきており僅かの財産でもこうした制度を利用することで、子供たちが将来に亘って仲良く暮らすためにも親の子供たちへの義務の一つとして考えねばならないと思っています。
尚、要件・諸条件の詳細は、関係当局にお問い合わせください。