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このコーナでは、不動産に関して知っていただきたいことを紹介しています。

1.新設:空家に係わる売却時の譲渡所得の特例・・・・・空家対策

相続の開始の直前において、居住の用に供されていた家屋の一定のもの(被相続人居住用家屋)、またその敷地の用に供されていた土地等を相続により取得した個人が平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡した場合、3000万円の特別控除の適用が認められます。

要件:① 昭和56年5月31日以前に旧耐震基準の下の建物に限定。

   ② 相続開始の直前に相続人以外に居住していた者がいなかった。

     土地の場合は、相続の時から譲渡の時まで事業の用に供されていないこと。

   ③ 平成25年1月2日以降の相続開始分であること。

   ④ 耐震工事が行われていること等の要件があります。

   


2.消費税
例1:2800万円の建売購入・・・土地には消費税はかかりません。
   内訳:土地代 1100万円 建物1700万円 合計2800万円
   この場合、消費税は建物部分1700万×8%=136万円となります。
例2:個人から不動産業者の仲介で中古住宅を1200万円で購入した。
   売主が個人の場合は、事業者でないので消費税はかかりません。


3.住宅控除
新築はもちろん木造中古住宅の場合取得の日以前20年以内に建築されたもの
(耐火建築物は25年以内)金融機関より住宅ローンを受けている場合、年末残の1%を10年間ローン控除が受けられます。
その他要件を満たせば「新居浜市住宅取得利子補給」「すまいる給付金」を受けられます。
4.土地の固定資産税減額
建物を建てると固定資産税が減額されます。
例1:280㎡の土地に住宅を建てた場合
   200㎡までは1/6にそれを超える残りの80㎡は1/3に減額される。
例2:土地については固定資産税の評価額が30万円、建物は20万円以下のものは非課税です。
5.不動産を売却した場合の税金(譲渡税)について
例1:特に土地を売却する場合は、その土地を購入したときの売買契約書は必ず保管しておくこと。
   ※28年前に家を建てるために1500万円で土地購入
    今回その土地が不要になったので、値段が下がったが1000万円で売却する。
    買ったときの契約書があれば、この場合損(譲渡益がない)をしているので税金はかかりません。 
    契約書を紛失して、取得価格が判らない場合、売却価格の価格5%を取得価格と見做されます。
    従って、 取得価格   50万円(1000万×5%)
         売却価格 1000万円
         売却経費   50万円 
      1000万-50万-50万=900万円(譲渡益と見做される)
      900万×15%(譲渡税)=135万円 
      135万円の税金がかかることになるかもしれません。
6.居住用財産の特例
主たる住居を居住しなくなった日から3年経過する年の12月31日までに譲渡した場合、3000万円の特別控除が受けられます。
 建物を解体した場合は、居住用財産の特例を受けるためには1年以内に売買契約が成立していなければなりません。
 直系血族等の売買は除かれます。

 

7.遺言証書
以前80歳余りの元気なおばあさんから子供たちへの相続財産の相談を受けたので公証人役場を紹介し、そこで遺言証書を作成しました。
おばあさんの作成後の感想:「これで気持ちがスッキリした。ゆっくり眠れる。」と言って喜んでいられました。
職業柄相続で子供達が仲たがいになることを散見することがありますが、自分たちが亡くなった後に子供たちが仲たがいをするために親が苦労して、財産を残したのではないはずですから、私見ではありますが私もそろそろそうした歳になってきており僅かの財産でもこうした制度を利用することで、子供たちが将来に亘って仲良く暮らすためにも親の子供たちへの義務の一つとして考えねばならないと思っています。

               
 
  尚、要件・諸条件の詳細は、関係当局にお問い合わせください。